个人卖房的个税属于“财产转让所得”，全国大框架一致：能核实原值的，按（转让收入−原值−合理费用）×20%缴纳；不能核实的，按收入×核定征收率，核定率各地约1%-3%。自用满5年且为家庭唯一生活用房的（“满五唯一”）免征。算法适用、核定率与原值认定各地有差异，以当地税务机关口径为准，本文不构成税务建议。
第一种是差额（核实）征收：应纳税所得额＝转让收入−房屋原值−合理费用，再按20%计算。“原值”指购房价款及相关税费，“合理费用”常见含转让环节税费与装修费等（凭证要求以当地为准）。举例：200万元卖出、能证明原值120万元与合理费用10万元，则（200−120−10）×20%＝14万元。
第二种是核定征收：无法提供原值凭证、税务机关又无法核实的，按转让收入×核定征收率计算，不再减原值。核定率各地自定，常见1%-3%区间，住宅与商铺常有不同档。同样卖200万元，按1%核定个税约2万元，按3%约6万元。
答：能核实原值按（转让收入−原值−合理费用）×20%缴；不能核实按收入×核定征收率，核定率各地约1%-3%；自用5年以上且为家庭唯一生活用房（满五唯一）的免征。
“满五唯一”是免征个税的政策门槛，两条都要满足：满五——自用满5年，多数地区按房产证登记时间与契税缴纳时间孰早起算；唯一——是家庭（一般指夫妻及未成年子女）的唯一生活用房，按省内还是市内算各地不同。只满五不唯一或只唯一不满五，都不能免税。
顺带分清两个“满”：“满二”是增值税口径——购买2年以上（含）的住房销售，多数地区免征增值税（北上广深对非普通住房另有规定）；“满五”才是个税口径，两者别混。
答：满五指自用满5年，多数地区以房产证登记与契税缴纳时间孰早起算；唯一指是家庭（夫妻及未成年子女）的唯一生活用房。两条同时满足才免征个税。地域与家庭认定以当地规定为准。
选哪种不是卖房人随便挑，而看能否提供合法有效的原值凭证：有购房发票、契税完税证明等的走差额居多；确实找不到凭证、税务机关也无法核实的才核定。举例：同样卖300万元，按1%核定个税约3万元；能证明原值250万元、合理费用15万元，差额为（300−250−15）×20%＝7万元——例子里核定反而低；换原值很低的旧房，差额又可能远高。没有统一答案：每套按实际数字算，先向当地税务机关确认适用方式与核定率。
答：差额征收按（转让收入−原值−合理费用）×20%算，需购房发票、契税完税凭证证明原值；核定不核实原值，按收入×核定率（约1%-3%）算。适用哪种由税务机关按规定认定，不是自行选择。
继承或受赠（直系亲属赠与常见）取得的住房再出售，同样按财产转让所得计税，难点在原值认定：继承取得的，一般可按被继承人原购房成本作原值；受赠的，各地按赠与人原购置成本还是赠与环节核定价值执行不一。卖这类房子前，务必先问当地税务机关原值怎么认定、适用差额还是核定，再签合同算账。
答：继承取得再转让的仍按财产转让所得计征，原值一般可按被继承人原购房成本等口径认定；有凭证走差额，没有的可能核定，具体以当地税务机关认定为准。
税法层面，卖房个税由卖方（转让方）申报缴纳。市场里“税费由买方承担”只是合同对实际负担的约定——谁掏钱不改变纳税主体，约定不清时税务机关仍找卖方。签合同前把税费承担写清楚（如“净得价”或“税费各自承担”），办税前向当地税务窗口确认金额，能避免扯皮。
答：纳税义务人是卖方（转让方），税款在办理产权转移时申报缴纳。实践中可约定由买方实际承担，但只影响负担、不改变纳税主体，办理时以当地税务与不动产口径为准。
政策依据
*政策依据以官方最新发布为准 ｜ 更新日期：2026-09-08 ｜ 本文不构成税务建议，计税方式、核定率与原值认定请以当地税务机关答复为准。*